預見2025：《2025年中國物流地產行業全景圖譜》（附市場現狀、競爭格局和發展趨勢等）

行業主要上市公司：嘉里建設(00683HK);富力地產(02777.HK);大悅城(000031.SZ);華遠地產(600743.SH);金地集團(600383.SH);中儲股份(600787.SH);順豐控股(002352.SZ)等

本文核心數據：倉庫竣工面積;通用倉庫面積;倉庫租賃需求;社會物流總額;城市供應量;

產業概況

1、定義及分類

物流地產概念最早由國際工業地產巨頭普洛斯(Prologis)提出，于2003年引入中國。普洛斯(Prologis)對物流地產的解釋是：根據客戶的需求，選擇合適的地點，建設、運營與管理專用物流設施，并且采用本地與全球的專業技能開發物流配送設施，與客戶(比如制造商、零售商、物流公司等)建立密切的合作關系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現代物流設施和專業的物業管理服務，實現貨物從供應地向接收地的流通。簡單來說，物流地產指的是投資商根據物流企業客戶需要，選擇合適地點，所投資和建設的物流設施;包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。

物流地產的參與方眾多，包括開發主體、運營主體、客戶、投資方等，隨著全球經濟的持續發展，高端制造業、零售業等對物流供應鏈的效率需求持續提高，將會推動物流產業的進一步進化升級，物流地產未來將會呈現投資商、開發商、運營商和租賃者各角色專業分工趨于細化的合作模式，真正實現規范化、專業化、現代化的產業經營管理。

現代物流地產的范疇一般包括物流園、物流配送中心、物流倉庫、物流分撥中心等物流業務的不動產載體，其中，我國的物流地產以物流園為主。物流園區是指為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區域，集中建設的物流設施群與眾多物流業者在地域上的物理集結地。同傳統的物流地產相比，它更強調管理的現代化、規模化和協同效應。

2、產業流程和價值鏈剖析

物流地產是企業經營專業現代化物流設施的載體。物流地產開發商根據物流企業客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設企業業務所需的專業現代化物流設施。

現代物流地產以物流園區為核心載體，建設、運營與管理物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設施，并與制造企業、物流企業、零售企業等供應鏈環節上的客戶建立合作關系，提供包括園區租賃、園區運營、配送服務等在內的增值服務。物流地產主要經營環節包括選址拿地、開發建設、運營管理以及基金運作等。

按照邁克爾·波特的價值鏈理論，不同的企業參與的價值活動中，并不是每個環節都創造價值，只有某些特定的價值活動才真正創造價值，這些真正創造價值的經營活動，就是價值鏈上的戰略環節。企業要保持的競爭優勢，實際上就是企業在價值鏈某些特定的戰略環節上的優勢。這也就意味著，物流地產企業需特別關注和培養在價值鏈的戰略環節上獲得重要的核心能力，以形成和鞏固企業在行業內的競爭優勢。

行業發展歷程：行業進入了開發運營一體化階段

我國物流地產行業發展起步較晚、發展快。物流地產，土地是核心。自普洛斯2003年進入中國物流地產市場，國外物流地產投資商在我國發展迅速。2007年開始中外合資企業，使得海外企業對中國倉庫物流更加了解;2010年開始招商局等國有企業入局，2013年，隨著互聯網和電子商務發展，電子商務和物流業加速融合，如京東商城自購1450畝土地建設物流中心;阿里巴巴聯合多家企業斥巨資成立菜鳥公司打造物流網絡。除了國外巨頭紛紛布局中國物流地產行業外，中外運、中遠、中儲、中鐵以及傳化、林安、安得、淮礦等國企和民企也加速布局，中國物流地產投資領域呈現錯綜復雜的競爭態勢。2022年至今，開發運營一體化已經成為了主要模式。

行業政策背景：政策聚焦基礎設施升級與降本增效

中國物流地產領域國家級政策聚焦基礎設施升級與降本增效兩大主線。政策持續推動物流樞紐網絡化布局，強化國家骨干冷鏈基地、陸港空港樞紐的土地要素保障和資金支持，鼓勵高標倉、智能化倉儲設施建設。同時著力優化土地供給模式，通過中央預算投資專項引導冷庫、多式聯運設施等現代化改造。政策明確要求發展綠色物流，支持倉儲屋頂光伏應用和節能建筑推廣，并鼓勵民間資本參與物流園區投資。近年更加強調縣域配送中心建設及設備更新，通過智慧化、集約化手段降低全社會物流成本，構建覆蓋城鄉的高效物流體系。各部委政策在用地保障、技術升級和綠色轉型方面協同發力。國家層面物流地產行業政策匯總如下：

行業發展現狀

1、物流地產商業模式主要有三種

物流地產變現主要通過三種途徑：租金收入：該模式為物流地產最常見的變現模式，主要受租金水平、出租率兩方面影響;資產增值：該模式中REITs出表能夠快速回籠資金，提前兌現物流地產在開發、建設、培育運營階段形成的資產增值收益;同時由于城市化的推進，部分物流地產存在土地性質變更的機遇(倉儲用地變更為為居住用地)，進而帶來豐厚的土地增值收益及后續開發收益。為客戶提供增值服務也是物流地產變現的一種重要途徑。

2、2024年倉庫竣工面積2508萬㎡

倉庫是物流地產的重要組成部分，主要用于貨物的存儲、保管和維護。從倉庫竣工面積來看，2013-2024年我國倉庫竣工面積波動變化，2020年以來，我國倉庫竣工面積大幅回升，2022年我國倉庫竣工總面積達到2878.97萬平方米，同比增長4.33%;2023年倉庫竣工面積持續增長，增速達14.49%，較2022年增加10.16個百分點，竣工面積達3296.12萬平方米。根據國家統計局數據顯示，2024年我國倉庫竣工面積2508萬平方米，同比下降幅度較大，為24%。

3、2024年通用倉庫總面積達10億㎡

據物聯云倉每年末統計的全國通用倉儲面積，2018年至2023年，我國通用倉庫面積持續增長，由2.54億平方米增長至4.12億平方米;2024年，我國通用倉儲總面積約為10億平方米。比2023年增加5.17億平方米，翻了一倍有余。

4、2024年倉庫租賃需求占比75%以上

隨著電商行業的蓬勃發展，越來越多的企業需要存儲和分發商品，這導致了倉庫空間需求的急劇增長。共享經濟的概念在過去幾年內迅速蔓延，倉庫出租領域也不例外。通過共享模式，企業可以將閑置的倉庫空間分享給其他企業，從而最大程度地利用資源。倉庫出租服務商通常提供多種租賃模式，包括短期租賃、長期租賃和靈活租賃等。這種靈活的租賃模式為創業者提供了更多選擇，可以根據實際需求進行租賃。2024年倉庫按需求功能劃分，倉庫租賃需求占比最大，為75.44%。其次是倉庫代管，為10.5%，倉配一體和廠房租賃均為7%。

5、2024年社會物流總額破360億元

隨著我國工業進程的不斷加快，大宗商品運輸和工業生產原材料及半成品的運輸需求穩步提升，我國物流行業穩中向好。2010-2023年，全國社會物流總額不斷提高。根據中國物流與采購聯合會數據顯示，2023年，我國社會物流總額為352.4萬億元，按可比價格計算，同比增長5.2%，兩年年均增長4.3%，增速恢復至正常年份平均水平。2024年全國社會物流總額360.6萬億元，按可比價格計算，同比增長5.8%。物流運行總體平穩、穩中有進，物流需求有所回暖。

6、上海成為總供應量破千萬平米城市

近年來，中國物流地產租金隨著物流地產供需發生著相應的變化。隨著中國經濟增長模式從出口轉向內需，帶動了電商的蓬勃發展，此前被電商沖擊得相當厲害的國內傳統批發及零售商貿企業，也開始拓展自身的電商業務應對沖擊，這些業務的拓展都離不開對物流地產的大量需求。2024年下半年，租金地圖29個核心物流城市總供應量9643萬平方米。其中總供應量超過300萬平方米的的城市有11個，400萬以上的8個，500萬以上的4個。排名前三的上海、天津和嘉興均超過550萬平方米，上海更是第一個突破1000萬平方米的城市。

行業競爭格局

1、區域競爭：珠三角城市群呈現供需兩旺

受益于跨境電商驅動，珠三角城市群呈現供需兩旺;長三角城市群需求未減弱，但短期供給過剩導致短期存在去化壓力;京津冀城市群需求較弱導致中短期存在去化壓力;成渝城市群供需相對平衡。

2、企業競爭：普洛斯、萬緯、寶灣引領市場

目前。我國的物流地產行業競爭格局主要由物流地產商、傳統房地產企業、電商企業、快遞物流企業、金融機構五方構成;頭部企業是普洛斯，行業市場份額為接近三成;領導者還有萬緯、寶灣;強表現者有易商、、安博、宇培、豐樹、嘉民深國際、京東等。競爭者有東久新宜、平安、菜鳥、樂歌、第一地產等。

注：上述存量未包含電商自建倉庫;未包含倉儲物流行業參與者所持有之產業園、冷鏈倉儲等類別資產;按內地物流地產運營商存量占有率>1%

產業發展前景及趨勢

政府工作報告中明確提及加快國際物流體系建設，加強鄉村冷鏈物流設施建設，“供應鏈”、“跨境電商”等物流相關詞高頻出現。物流地產的蓬勃繁榮已成為中國高質量發展的重要動力源之一。未來，降本增效需求依然是主題，不同行業對倉儲運作效率與運營成本的需求將持續攀升。同時，隨著AI大模型等新型技術的普及應用，將更好賦能倉儲數智化轉型，推動行業實現更高水平的發展。優質資產較好，具備長期的投資價值，企業開始投資自建倉儲，一些具備規模的企業已積極展開自建倉儲設施的投資籌備工作，預計在未來一至兩年內，市場將迎來一波自建倉儲設施的集中入市。面對復雜多變的國際形勢，企業需靈活調整倉儲策略，以應對潛在的市場風險。

更多本行業研究分析詳見前瞻產業研究院《中國物流地產行業發展模式與投資前景分析報告》

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